Adquirir um imóvel na planta exige planejamento financeiro e emocional, mas atrasos na entrega podem gerar custos extras com aluguel, mudança e armazenagem, além de angústia pela indefinição de quando o sonho se concretizará.
Para orientar o comprador, o STJ consolidou várias teses que vão além da simples multa contratual, permitindo reparações como lucros cessantes, cumulação de indenizações, reconhecimento de danos materiais e morais, e até rescisão do contrato com devolução integral dos valores pagos.
O STJ reconhece que o comprador tem direito a lucros cessantes pelo período em que o imóvel não ficou disponível, independentemente de comprovar uso imediato ou oportunidade de locação, garantindo a indenização pelo tempo perdido.
No que, tange a cumulação com cláusula penal moratória, o STJ, recentemente, decidiu que quando o valor da multa prevista contratualmente for inferior ao custo médio de aluguel do imóvel, é permitida a cumulação dos lucros cessantes com a multa, assegurando ao comprador reparação completa. Dessa forma, embora o Tema Repetitivo 970 limite o acúmulo da multa moratória com lucros cessantes, não impede a indenização por perdas emergentes, como gastos extras de armazenagem ou transporte, desde que comprovados por documentos (recibos, orçamentos, contratos).
A lei e a jurisprudência atribuem à incorporadora/construtora a obrigação de entregar o imóvel, objeto da compra e venda, no prazo, exceto em casos de força maior devidamente comprovada (ex.: desastres naturais). Assim, eventuais ocorrências extraordinárias devem ser documentadas para afastar a responsabilidade.
A legislação admite um lapso extra de até 180 dias após o término do prazo contratual para entrega. Durante esse período, a construtora não é automaticamente considerada inadimplente, mas o comprador deve estar atento ao seu início e fim para evocar seus direitos.
Além da multa e dos lucros cessantes, o comprador pode pleitear ressarcimento de danos materiais (gastos comprovados com aluguel, mudança, armazenagem) e, em casos excepcionais, danos morais, quando ficar comprovado o abalo psicológico significativo.
Se o atraso ultrapassar o prazo de tolerância ou for excessivo, o comprador pode rescindir o contrato e requerer a restituição integral de todas as quantias pagas, acrescidas de correção monetária e eventual indenização por perdas adicionais.
Recentemente, o STJ decidiu que corretoras imobiliárias e empresas de gestão de pagamentos não respondem pelo atraso na entrega, pois sua atuação limita-se à intermediação e administração financeira, não envolvendo execução ou fiscalização da obra.
No caso de atraso na entrega do imóvel adquirido e para assegurar seus direitos, o comprador deve: consultar o contrato, atentando-se às cláusulas de prazo, multas e indenizações; notificar extrajudicialmente a construtora, detalhando o atraso e solicitando providências; procurar um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar o caso; ajuizar ação judicial, instruída com provas documentais dos prejuízos, caso não haja acordo.
O atraso de entrega de imóvel comprado na planta pode gerar uma demanda complexa de lucros cessantes, multa moratória, danos materiais e morais, além da possibilidade de rescisão contratual, tudo respaldado pelas teses fixadas pelo STJ.
Em situações de descumprimento, reúna documentos, acompanhe o período de tolerância, notifique extrajudicialmente e consulte um advogado para ingressar com a ação adequada, sempre em conformidade com as diretrizes éticas da OAB.